Modell 1: Einspeisevergütung ohne Mieterstrom
Das einfachste Modell: Sie installieren eine Solaranlage, speisen den gesamten Strom ins Netz ein und erhalten dafür 20 Jahre Einspeisevergütung. Kein Vertragsverhältnis mit Mietern, keine Abrechnung von Strom. Reiner passiver Einkommensstrom.
- Volleinspeisung bis 10 kWp: 12,87 ct/kWh für 20 Jahre
- Bei 10 kWp = ca. 9.500 kWh/Jahr: ca. 1.223 €/Jahr
- Kein zusätzlicher Verwaltungsaufwand
- Steuerlich: Einnahmen als Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EStG)
Modell 2: Mieterstrom — Strom direkt an Mieter verkaufen
Beim Mieterstrom verkaufen Sie Solarstrom direkt an Ihre Mieter — zu einem Preis unterhalb des Netzstroms, aber über der Einspeisevergütung. Das schafft einen Vorteil für alle Seiten:
- Mieter zahlen weniger Strom als beim Versorger
- Vermieter erzielen mehr als die Einspeisevergütung (z. B. 20 ct statt 8 ct/kWh)
- Mietestromprojekte bis 750 kW erhalten zusätzlich einen Mieterstromzuschlag nach EEG
- Verwaltung: eigener Stromzähler pro Wohnung, jährliche Abrechnung
Voraussetzungen für Mieterstrom: Die Anlage muss auf, an oder in dem Gebäude montiert sein, in dem die Mieter wohnen. Dritte-Gebäude-Einspeisung ist nicht möglich.
Steuerliche Behandlung für Vermieter
Die steuerliche Behandlung hängt vom Modell ab:
- Volleinspeisung: Einnahmen aus Gewerbebetrieb (unter 30 kWp: einkommensteuerbefreit)
- Mieterstrom: Gewerblicher Betrieb, volle Buchführungspflicht ab bestimmten Schwellen
- AfA: Solaranlage kann über 20 Jahre linear abgeschrieben werden (5 %/Jahr)
- Sonderabschreibung: Keine Sonder-AfA für PV-Anlagen (anders als früher)
- Umsatzsteuer: Bei Mieterstrom besteht Umsatzsteuerpflicht — Kleinunternehmerregelung möglich
Darf der Mieter ablehnen?
Ja. Kein Mieter kann zum Bezug von Mieterstrom verpflichtet werden. Im Mieterstromkonzept hat jeder Mieter das Recht, weiterhin seinen eigenen Stromanbieter zu wählen. Für die Mieter, die mitmachen, ist es freiwillig — und für Vermieter dennoch wirtschaftlich interessant.
Wann lohnt sich Solar auf dem Mietobjekt?
Solar auf Mietobjekten lohnt sich besonders bei:
- Mehrfamilienhäusern mit großer Dachfläche (20–40 kWp möglich)
- Gewähnlichen Mietshäusern, bei denen der Gemeinschaftsstrom (Treppenhaus, Keller) versorgt wird
- Ferienwohnungen mit eigenem Stromanschluss
- Gewerblichen Vermietungen mit eigenen Zählern
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